2001-PROPOSTA DE GESTÃO PARTICIPATIVA

PROPOSTA DE PAULO PORTELLA

Faremos uma analise do modelo atual de administração do nosso condomínio, para podermos traçar um comparativo. Organograma atual.

Após demostração do modelo atual, podemos descrever a proposta de GESTÃO PARTICIPATIVA.

Naquele ano de 2001 o condômino Paulo Portella, bloco 50/101, elaborou e apresentou uma proposta de Gestão Participativa.
A referida proposta baseava-se únicamente no cumprimento integral de nossa Convenção Condominial, que em sua redação, estabelece eleições de tantos Subsíndicos quantos forem necessários para a Administração dos blocos e não uma chapa de 13 membros, todos escolhidos pelo candidato a Síndico, inclusive os membros do Conselho que tem por rotina verificar as contas da Administração.

1. Para melhor compreensão desta proposta, faremos um breve relato da analise feita do modelo atual de administração do nosso condomínio, para podermos traçar um comparativo e uma tomada de posição, se assim entendermos.

2. A finalidade da proposta de mudança na formação do Conselho de Administração, deve-se ao fato principal, que o modelo atual, utiliza um numero reduzidíssimo de condôminos, (13 pessoas, ver Capitulo VII, Artigo 10, final da cartilha), que formam um monopólio do poder, informações e diretrizes, quando determinam tudo a respeito do nosso condomínio.

3. Com esta formação é criado um processo político, onde os concorrentes derrotados nas eleições, formam um grupo de oposição, que também monopolizam as informações, filtrando e repassando para a comunidade, apenas aquilo que lhes interessam.

4. Este processo é bastante danoso, deixando a comunidade alijada na sua participação, devido a posição que se encontra em relação as instancias de informações, decisões e poder.

5. A comunidade faz críticas, sem saber realmente a quem, quando culpa as Administrações, em geral, não conhecendo a pessoa responsável, pelas razões de suas reclamações, que finalmente, a culpa recaí sobre o Síndico.

6. Condôminos, vez por outra, indicam procedimentos que gostariam de ver implantados no condomínio, tais como: modificações na forma de trabalho dos funcionários, obras em geral, consumo de luz e água, procedimentos nas portarias, etc.

7. Geralmente suas solicitações são feitas, verbalmente para seus vizinhos, membros do Conselho Administrativo e até mesmo para o Síndico, porém quase sempre, tais solicitações vem desacompanhadas de embasamentos técnicos e financeiros, portanto, de difícil operacionalização e cobrança.

8. Sabemos que para as nossas idéias sejam realizadas por outras pessoas, é sempre necessário a nossa participação, para evitar desvios na operacionalização.

9. Longe do patamar das decisões, para a implantação de suas sugestões, não resta outra posição para o condômino, senão a de critico contumaz, dizendo aos quatro ventos, que suas idéias são desprezadas pelas Administrações, e que “nada é feito”.

10. Entendemos, também, que o desinteresse nas Assembléias Gerais são fruto do sentimento de impotência por parte dos condôminos, quando não confiam nas decisões, ali tomadas, em virtude da troca constante do público presente, que se dá, conforme “interesses”.

11. Quando nos reportamos a “interesses”, estamos apontando os grupos que se formam para implementar procedimentos de caráter pessoal, bem como os que comparecem, nas Assembléias, apenas para resolver seus interesses e logo que a pauta lhe contemple, afastam-se da Assembléia sem se importar com os outros itens, quando mais tarde ficam sabendo, por seus vizinhos, que deixaram de tratar de assuntos muito importantes.

12. Outro publico, alega não comparecer as Assembléias, por motivo da bagunça que lá se forma, como se desconhecessem que num processo democrático, as discussões formam idéias, porem suas afirmações não são verdadeiras, porque não são promovidas bagunças, a alguns anos, pois nossas Assembléias tem sido ordeiras, tranqüilas, e servem de fórum para o crescimento e soluções para nosso condomínio.

13. Para não alongar-nos em mais exemplos, podemos concordar, em parte, com a tese dos condôminos em não confiar nas decisões, tomadas nas Assembléias, pois assistimos constantemente, decisões importantes serem revogadas ou até mesmo serem descumpridas.

14. A falta de organização e métodos, nas atitudes e tarefas realizadas pelas Administrações, certamente proporcionam prejuízos irreparáveis para o condomínio e nossas finanças.

15. Cabe ressaltar, que não fazemos estas constatações, com intuito critico, e sim reconhecendo as dificuldades de administrar com instrumento regimental tão frágil e inoperante.

16. Em alguns casos, restaram chamadas extras para serem pagas, desorganizando os orçamentos de todos os condôminos que ficaram impotentes, e como única represália, não restaram alternativas, que não a de votar na oposição, naquela época sem nenhuma analise mais criteriosa dos candidatos das chapas a eleição do condomínio.

17. Como podemos observar, este processo vem se repetindo ao longo dos anos, se tornando uma bola de neve, onde crescem os problemas, as discórdias, e os processos jurídicos, tudo isto acompanhado dos prejuízos constantes a todos nós.

18. Se apurássemos um calculo do prejuízo causado pelo modelo de Administração, utilizado até os dias de hoje, desde a criação do condomínio, certamente, o valor daria para termos piscinas, salão de festas mais confortável, outras instalações de lazer e segurança, e até mesmo uma taxa de condomínio de menor valor, através do desenvolvimento do enxugamento das receitas e despesas.

PROPOSTA DE FORMAÇÃO PARA A GESTÃO PARTICIPATIVA

19. Após relato das imperfeições do modelo atual, podemos descrever os avanços que poderíamos ter se implantássemos a proposta de GESTÂO PARTICIPATIVA.

20. A proposta de GESTÃO PARTICIPATIVA, revoluciona positivamente a atuação da comunidade, dando mais mobilidade nas sugestões, participações, decisões e implementações em geral, por parte dos condôminos, que se tornariam sujeitos no processo.

21. Em muitas ocasiões descumprimos a Convenção do condomínio, porém nos quase 19 anos, durante as eleições para escolha das Administrações, nunca, utilizamos na sua extensão, para formação das chapas concorrentes.

22. Em conformidade com o Capitulo VIII, Artigo 11 e seus parágrafos, (ver final da cartilha), onde estabelece normas sobre a formação de chapas com possibilidade de maior participação e proximidade de todos os condôminos ,nas instancias organizativas, decisórias e de poder, e que nunca foram utilizadas por nenhum dos candidatos, ao longo dos anos.

23. Como podem ver, não necessitamos fazer nenhuma modificação em nossa Convenção e sim, apenas utilizarmos o que ela nos oferece em sua plenitude.

24. As chapas poderiam serem compostas de tantos membros quantos forem necessário, para facilitar o mais perfeito controle técnico, administrativo e financeiro, proporcionando, assim, uma administração profissional, levando em conta que nosso condomínio deve ser dirigido como uma empresa de médio porte, e que deve ter boa saúde financeira, independentemente das administrações que passarem.

25. Portanto, estamos apresentando, um modelo, ágil, que possibilitaria alternativas, concretas, sérias, e de soluções necessária para nosso condomínio.

26. Tecnicamente, a proposta de GESTÃO PARTICIPATIVA seria o conjunto dos seguintes itens da Convenção:

a) Capitulo VII artigo 10, e seus parágrafos; (ver final da cartilha)
b) Artigo 10 — A administração do Condomínio Edifício Parque Residencial Teresópolis caberá ao Conselho de Administração com­posto pelo Síndico, subsíndicos e Conselho Consultivo.

c) Complementado pelo:

d) Capitulo VIII artigo 11, e seus parágrafos; (ver final da cartilha)
e) Artigo 11 — A administração dos blocos caberá a quantos subsíndicos forem necessários, condôminos residentes, eleitos em As­sembléia Geral pelo prazo de um ano, podendo serem reeleitos por mais dois períodos.

27. A composição da chapa GESTÃO PARTICIPATIVA, seria como segue:
a) Um(a) candidato(a) a Síndico(a) Geral , condômino (proprietário) residente, candidatura própria;

b) Cinco Subsíndicos(as) de setores, condôminos (proprietários) residentes, que seriam simultaneamente, Subsíndicos(as) de seus blocos, escolhidos pelos condôminos(as) de cada bloco, e não estariam sujeitos(as) ao estabelecido no Capitulo VIII, artigo 11, e seus parágrafos;

c) Um(a) Subsíndico(a) Comunitário(a), condômino(a) (proprietário) residente, escolhido(a) entre os subsíndicos de blocos, poderá simultaneamente, ser Subsíndico(a) de seu bloco, bem como não estaria sujeitos(as) ao estabelecido no Capitulo VIII artigo 11, e seus parágrafos, pois quando destituído(a) das funções em seu bloco, continuaria exercendo suas funções de Subsíndico(a) Comunitário(a);.

d) Seis membros, para comporem o Conselho Consultivo, (3) efetivos, condôminos (proprietários) residentes, escolhidos entre os Subsíndicos(as) de blocos, que não poderão simultaneamente serem Subsíndicos(as) de seus blocos , (3) suplentes, escolhidos entre os Subsíndicos(as) de blocos, que poderiam simultaneamente serem Subsíndicos(as) de seus blocos, enquanto não exercerem a efetividade no Conselho Consultivo;

e) Quando o suplente, passar a efetivo, no Conselho Consultivo, deverá haver eleição para escolha de novo(a) Subsíndico(a) de bloco;

f) Um(a) Subsíndico(a) social, seria simultaneamente, Subsíndico(a) de seu bloco , e escolhido(a) entre Subsíndicos(as) de blocos, condôminos (proprietários) residente; não estaria sujeito(a) ao estabelecido no Capitulo VIII artigo 11, e seus parágrafos, pois quando destituído(a) das funções em seu bloco, continuaria exercendo suas funções de Subsíndico(a) Social;. Este Subsíndico Social, seria uma novidade colocada no modelo proposto, para agilizar nossa vida social, tornando-a, no mesmo nível de qualquer clube social da cidade, com vantagem. Subsíndico(a) social, será subordinado(a) a Subsíndica(o) comunitária(o)

g) Um(a) Subsíndico(a) para cada bloco, condômino (proprietário) residente, eleito em seus blocos, Seriam Subsíndicos(as) de seus setores, quando eleitos concomitantemente, entre Subsíndicos(as) de blocos,


28. Para diminuição de Subsíndicos(as) e equivalência das tarefas, os blocos compostos de 08 unidades, poderiam ter um(a) Subsíndicos(as) de blocos, para cada dois blocos;

29. A todo o tempo é licito aos condôminos, representando ¼ dos moradores do bloco destituir o Subsíndico(a) procedendo imediatamente a nova reunião de bloco para eleição do novo representante;

30. A ação do Subsíndico(a) de blocos, está determinada na Convenção, Capitulo VIII artigo 11, e seus parágrafos; (redação no final da cartilha)

31. A Convenção, no seu Capitulo VIII artigo 11, Parágrafo 5°, letra “h”, permite, se aprovado por Assembléia Geral, a isenção da taxa de condomínio para os Subsíndicos(as) de blocos;

32. No primeiro momento fica parecendo, que com o acréscimo de mais condôminos isentos da taxa de condomínio, teríamos aumento nas despesas, porém com o descrito a seguir, poderemos fazer uma avaliação mais técnica, evoluindo nas vantagens, apurando-se, o lado favorável da proposta:

CRONOGRAMA DAS ATIVIDADES DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
33. O inicio do processo seria a elaboração da Previsão Orçamentária, trimestral e anual, efetuada pelo Conselho de Administração (agora acrescida dos subsíndicos de blocos)e colocada para apreciação em Assembléia Geral, reunindo as propostas e contribuições dos moradores, quando também possibilitaria subsidio real para as decisões posteriores de todos.

34. Os Subsíndicos(as) de blocos e setores, teriam a todo tempo, possibilidade de acesso, através do Conselho Consultivo, às contas do Síndico e contabilidade geral do condomínio, para manterem bem informados os moradores de seus blocos, bem como elaborarem propostas e reivindicações bem alicerçadas e fundamentadas técnica e financeiramente.

35. Os Subsíndicos(as) de blocos, apurariam, através de reuniões, as necessidades e reivindicações dos moradores dos seus respectivos blocos, enviando, o resumo, ao Subsíndico(a) de seu setor.

36. Os Cinco Subsíndicos(as) de setores, teriam além de suas funções estabelecidas pela Convenção, a tarefa de coordenação dos Subsíndicos(as) de blocos, quando fariam a apuração de suas necessidades e reivindicações, promovendo enxugamento, realizando relatório, enviando ao Síndico.

37. O Conselho Consultivo, faria verificação, quanto a previsão orçamentária, indicando, técnica e financeiramente, as possibilidades de como e quais as necessidades e reivindicações dos moradores, que poderiam ser atendidas;

38. Com base nas informações do Conselho Consultivo, o Conselho de Administração, composto por todos membros já citados acima, decidiriam em reunião geral, mensal, as prioridades em acordo com a previsão orçamentária, trimestral ou anual.

39. Com este fluxo proposto, teríamos maior controle das atividades das Administrações, através das instancias de decisões, que determinariam as necessidades reais dos condôminos, evitando assim, a possibilidade de promessas de campanha ou Administrações com idéias megalomaníacas.

ANALISE COMPARATIVA DO SISTEMA ATUAL E A NOVA PROPOSTA

40. Após a descrição da nova proposta, podemos observar enumeras vantagens, em relação ao modelo atual de Administração, bem como, juntos, verificaremos os pontos que poderiam gerar dúvidas ou conflitos.

41. Pontualmente, poderíamos iniciar pela questão da quantidade de condôminos envolvidos diretamente nas diversas instancias, tanto de reivindicações, como de decisão e poder.

CONDÔMINOS ENVOLVIDOS NA ADMINISTRAÇÃO (comparativo nos dois sistemas)

42. NO SISTEMA ATUAL, o quorum mínimo legal estabelecido para realizações de Assembléias Gerais, é de 50 condôminos, numero este que por várias vezes não foi atingido quando convocado para resolver assuntos de muita importância, bem como esta quantidade, já foi contestada de maneira geral, pelos condôminos, quando acreditam que é insatisfatória para decidir por 992 unidades.

43. Todos nós concordamos, em parte, com tal opinião, pois o modelo atual, induz os condôminos a agir assim.

44. NO SISTEMA PROPOSTO, nos leva a entender que com um Conselho de Administração, formado por 60 condôminos, (um de cada bloco) todos com tarefas, diretrizes e poder delimitados pelas instancias estabelecidas pela Convenção do Condomínio, seria mais eficiente e agiria com muito mais segurança e confiabilidade.

45. Poderíamos evoluir com vantagem sobre o sistema atual, que utiliza, apenas os 50 condôminos em Assembléias Gerais, totalmente desinformados, bem como teríamos 10 condôminos a mais que o sistema atual e todos com embasamento adequado sobre, previsão orçamentária, fundo de reserva, fundo de estacionamentos, índice de inadimplências e outras informações, para as tomadas de posições.

ATUAÇÃO DO SÍNDICO (comparativo nos dois sistemas)

46. NO SISTEMA ATUAL, os candidatos a síndicos apresentam um programa pessoal de promessas de campanha, sem nenhuma pesquisa técnica adequada, que quase sempre algumas delas não podem ser cumpridas, devido o curto tempo (um ano de gestão).

47. Apresentam também, entre as promessas e realizações, fatos que entendemos ser mera obrigação e inerente as funções para a qual foram eleitos.

48. Quando se propõem a realizar suas promessas de campanha, por vezes, atropelam as instancias e previsões orçamentárias, devido a falta de participação do coletivo.

49. Quando questionado das suas ações, os síndicos já eleitos, as vezes tem dificuldades em dar acesso aos condôminos para verificação de suas contas, por falta de participação do coletivo.

50. NO SISTEMA PROPOSTO, a participação direta nas reivindicações, decisões e poder por parte dos condôminos, seria mais efetiva, com cobranças mais rápidas, respostas e tomadas de posições mais eficientes.

ATUAÇÃO DOS SUBSÍNDICOS

51. NO SISTEMA ATUAL, os subsíndicos de setores são escolhidos apenas pelo candidato a síndico, permanecem na Administração, mesmo que não desenvolvam um bom trabalho para a comunidade, e para serem destituídos é necessário ¼ de todos os condôminos (248, reunidos em Assembléia Geral), quando sabemos, por vezes, nem mesmo o quorum mínimo é alcançado.

52. Os subsíndicos de blocos, previsto no Artigo 11 da nossa Convenção nunca foram lembrados como forma de socializar as informações e o poder para os condôminos.

53. NO SISTEMA PROPOSTO, Com a implantação dos subsíndicos de blocos, a exemplo dos demais cargos da Administração, a participação direta nas reivindicações, decisões e poder por parte dos condôminos, seria mais efetiva, com cobranças mais rápidas e respostas e tomadas de posições mais eficientes.

54. No caso de ineficiência dos subsíndicos de blocos, teríamos o recurso de substituí-lo a todo momento, em reunião simples do bloco, com quorum mínimo de ¼ dos condôminos do bloco, conforme Capitulo VIII artigo 11, Parágrafos 2° e 3° ( ver redação no final da cartilha).

55. Em blocos de 08 unidades =02 condôminos

56. Em blocos de 16 unidades =04 condôminos

57. Em blocos de 24 unidades =06 condôminos

58. A aprovação de isenção da taxa de condomínio, seria de competência da Assembléia Geral.

59. Entendemos que se cada Subsíndico de bloco, com suas ações e bom desempenho nas suas tarefas, conseguisse persuadir alguns condôminos a participarem das reunião de blocos e apenas um, a comparecer nas Assembléias Gerais, passaríamos a ter em torno de 120 condôminos, fato bastante interessante e com perspectiva de se tornar progressiva.

60. A possibilidade de isto acontecer é muito favorável, devido as informações privilegiadas que terão os subsíndicos de blocos, quando entre tantas , terão o conhecimento, das contas do condomínio, com finalidade de elaborar previsões das receitas e despesas orientando os condôminos de seus blocos.

61. Sabemos que com a vantagem da isenção das taxas, seria criado maior cobrança aos subsíndicos, por parte dos demais condôminos, bem como, por questão de justiça, todo trabalho deve ser remunerado de alguma forma, não podendo ser confundido, trabalho social a carentes, com comunitário de classe média.

62. Cabe salientar que a isenção não pode ser vista como custo , e sim como investimento , na transparência das atitudes das Administrações, operacionalizações das questões, e na moralidade e ética das decisões, principalmente se comparados com os valores já perdidos aos longos dos anos.

63. Fica claro também, que o condômino eleito Subsíndico de bloco, seria fiscalizado e cobrado por seus vizinhos, fato bastante importante e democrático, que serviria de instrumento principal para que ele possa convencer outros moradores a participar mais efetivamente das Assembléias Gerais, eliminando assim as criticas, puras e simples sem nenhum fundamento.


FINALIZAÇÃO
64. Finalizando, podemos afirmar que, ao longo dos anos, com o passar das várias Administrações, restaram algumas vezes, prejuízos que levaram a necessidade de chamadas extras, fato que mesmo se apurado, nunca retornaram aos nossos cofres, sendo como se nosso dinheiro escoasse pelo ralo do esgoto.

65. Imaginem se estes prejuízos não existissem, poderíamos com o acumulo deles, ter melhores espaços de esportes e lazer, como piscinas e centro comunitário mais adequado e confortável.

66. Lembramos ainda que com esta proposta, estaremos equipando nosso condomínio com um grande instrumento de organização e métodos, com visão de Administração profissional, possibilitando um planejamento a curto, médio e longo prazo, das ações, intervenções, e criatividade na busca do equilíbrio das receitas e despesas .

67. Afugentaria os maus intencionados, incapacitados e pessoas sem criatividade, proporcionando confiabilidade, e integração de profissionais, tais como, Advogados, engenheiros, sociólogos e técnicos das mais diversas áreas de atividades, moradores em nosso condomínio, que poderiam contribuir com seus conhecimentos, em favor de todos os condôminos.

68. Sabemos que existem condôminos interessados em realizar palestras educativas, durante as Assembléias Gerais, porém, sabem que o publico que já nos referimos anteriormente, tem pressa na conclusão das Assembléias, mas com a implantação desta proposta, certamente haveria espaço para palestras, principalmente orientações, aos nossos jovens.

69. Importante dizer que estamos apresentando esta proposta, por motivo de visualizarmos demonstração e vontade de vários condôminos em apresentar novas soluções para o bem estar da saúde econômica e financeira do condomínio, bem como muitos não medem esforços no sentido de buscar a tranqüilidade no nosso condomínio.

70. Certos de estarmos contribuindo para o processo de organização do condomínio, esperamos seja bem examinada esta proposta quando esperamos contar com a vossa participação, reproduzindo esta idéia, entre seus vizinhos.

REDAÇÃO DA CONVENÇAO CONDOMINIAL DO CONDOMÍNIO PARETE

CAPITULO VII, Da administração do condomínio
Artigo 10 — A administração do Condomínio Edifício Parque Residencial Teresópolis caberá ao Conselho de Administração com­posto pelo Síndico, subsíndicos e Conselho Consultivo.

§ 1°— Compete ao Conselho de Âdrninistração:
a) reunir-se mensalmente e sempre que se fizer necessário;
b) deliberar a respeito dos assuntos do Condomínio, resguar­dando-se as prerrogativas do Síndico nas decisões que exijam maior urgência.
e) é facultado a 2/3 dos membros do Conselho de Administra­ção revogar as decisões do Síndico que julgar improceden­tes, em reunião deste Conselho com a presença do Síndico;
d) participar da elaboração da proposta orçamentária para a exercício seguinte.
e) o Conselho de Administração será presidido pelo Síndico.

§ 2° — O Síndico bem como os subsíndicos serão eleitos em Assembléia Geral Ordinária pelo prazo de 1 ano podendo serem reeleitos por mais dois períodos.

§ 3°— O Síndico receberá a verba de representação que for fixada pela Assembléia que o eleger.

§ 4°—Dos atos do Síndico caberá recurso em Assembléia con­vocada pelos Condôminos interessados ressalvando o disposto na Artigo 7°, na alínea “d”, desta Convenção.

§ 5°—Á qualquer tempo é licito aos condôminos, represen­tando 1/4 de todos eles, destituir o Síndico e exigir imediatamente as contas de sua gestão em Assembléia especialmente convocada para este fim.

§ 6° — Caberá a um das Subsíndicos eleitos substituir o Sin­dico em caso de ausência temporária ou permanente até nova elei­ção em Assembléia Geral Ordinária no fim da gestão. Até 30 dias de ausência do Síndico esta será considerada temporária. Prazo su­perior a este a substituição será considerada permanente. Durante este período este Subsíndico receberá a mesma verba de represen­tação do Sindico, fixada pelos condôminos em Assembléia Geral Ordinária.

§7°—o Subsíndico, eleito em Assembléia Geral Ordinária deverá ser simultaneamente o Subsíndico responsável pelo bloco em que resida.

§ 8° — Compete ao Síndico:
a) Administrar as áreas comuns do Conjunto;
b) representar os condôminos, em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, apenas no que diz respeita a assuntos de in­teresse do Condomínio;
c) executar as deliberações da Assembléia, fazer cumprir a presente Convenção, Regulamento Interno e as normas le­gais vigentes;
d) admitir ou demitir empregadas e fixar os respectivos salários de acordo com as verbas previstas no orçamento;
e) ordenar reparos e adquirir o que for necessário a segurança e conservação do Conjunto até o limite previsto no or­çamento do exercício;
f) contratar os serviços de uma administradora e ou limpado­ra de acordo com a aprovação da Assembléia, dentro da Previsão Orçamentária;
g) cobrar as taxas de condomínio relativas as despesas comuns e as multas estipuladas pelo Regulamento Interno.
h) manter o livro caixa devidamente aberto com todas as suas folhas rubricadas pelos membros titulares do Conselho Con­sultivo;
1) prestar quando solicitado, por escrito, quaisquer informa­ções sobre os atos da administração e sobre as contas de sua gestão.
j) convocar Assembléias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, estas quando julgar conveniente ou quando requeridas por no mínimo 1/l0 de condôminos;
1) abrir e encerrar o Livro de Registro de Atas e o Livro de Presenças, rubricar as respectivas folhas, conservá-lo sob guarda a responsabilidade, bem como fornecer aos condômi­nos vistas aos livros quando solicitado;
m) dar ciência imediata ao Conselho de Administração das ci­tações que receber;
n) constituir advogado para o condomínio em pleitos judiciais e contratar os respectivos honorários dentro da verba orça­mentária prevista para tal fim;
o) apresentar proposta orçamentária para o exercido econômi­co financeiro seguinte;
p) dar voto de Minerva em caso de empate nas decisões do Con­selho de Administração, exceto no caso de julgamento de seus atos.

§9° — O Síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome dos condôminos, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições. Responderá porém pelos prejuízos a que der causa por dolo ou culpa, bem como pelos atos que excederem suas atribuições;
§ 10 — Findo o exercício do mandato o Sindico apresentará em Assembléia Geral Ordinária, as contas de suas administração co­locando a respectiva documentação a disposição dos condôminos, conforme o disposto no artigo 9° parágrafo 2° desta Convenção.

§ 11 — O Sindico entregará ao seu sucessor, mediante recibo, todos os bens, valores, livros e documentos do condomínio.

§ 12 — O Síndico poderá ser assistido no exercício de suas funções por um ou mais zeladores conforme previsão orçamentária.

§ 13 — A administração do condomínio contará também com um Subsíndico responsável pelas atividades comuns, condômino re­sidente, o qual terá as seguintes competências:
a) organizar e coordenar as atividades de caráter socio-comu­nitária, tais como: esportes, recreação, lazer, cultural, etc.;
b) criar tantos departamentos ou comissões que se fizerem ne­cessárias para o alcance de seus objetivos;
e) coordenar e zelar pelas áreas destinadas ao lazer, bem como pelo Centro Comunitário.
d) elaborar juntamente com o Conselho de Administração ou grupo de moradores o documento que disciplinará o uso das áreas de sua competência, assim como a amplitude de suas contribuições;
e) o Subsíndico, responsável pela área comunitária executará suas atividades em harmonia com o Síndico ao qual se en­contra subordinado.

§ 14 — O Subsíndico será eleito em Assembléia Geral Ordiná­ria de Condomínio pelo prazo de um ano, podendo ser reeleito por mais dois períodos. A Assembléia Geral decidirá se o Subsíndico fi­cará isento do pagamento da taxa de condomínio e perceberá ou não verba a título de representação.

§ 15 — Compete ao Zelador:
a) executar as instruções do Síndico e as constantes em seu contrato de trabalho;
b) é vedado ao zelador e demais funcionários do Condomínio executar serviços particulares para os condôminos durante o horário de expediente.

§ 16 — O Conselho de Administração decidirá sobre a conve­niência de aumentar ou diminuir o número de empregados de acor­do com a Previsão Orçamentária aprovada pela Assembléia.

§ 17 — O Conselho Consultivo será composto de três membros efetivos e três suplentes, condôminos residentes, eleitos em Assem­bléia Geral Ordinária com mandato de um ano, podendo ser reelei­to somente por mais urna gestão, sujeito ainda aos seguintes itens:
a) A eleição da Presidente do Conselho Consultivo será feita pelou seus componentes efetivos e suplentes, logo após a Assembléia que os eleger
b) em caso de renúncia ou impedimento do Presidente do Con­selho Consultivo caberá ao Sindico convocar o Conselho, in­clusive os suplentes e proceder a eleição do novo Presiden­te. Na ocasião o Síndico não terá direito de voto;
e) em caso de renúncia ou impedimento de um ou mais con­selheiros efetivos, caberá ao Presidente do Conselho Con­sultivo convocar quantos suplentes forem necessários para preencher as vagas.

§ 18 — Os membros do Conselho Consultivo exercerão suas atribuições gratuitamente, podendo ser dispensado do pagamento da taxa de condomínio se a Assembléia Geral assim decidir.

§ 19 — Compete ao Conselho Consultivo:
a) supervisionar as atividades do Síndico, examinando mensal­mente o livro caixa, bem como a documentação justificati­va dos gastos efetuados e a ação da administradora caso tenha sido contratada;
b) elaborar balancete mensal, a ser afixado nas entradas dos blocos, em lugares visíveis a todos os condôminos;
e) comunicar aos condôminos, por carta, as irregularidades observadas na gestão do Síndico.
d) dar parecer em Assembléia Geral Ordinária às contas do Síndico, bem como sobre a proposta orçamentária para o exercício financeiro seguinte e nas Assembléias Gerais ex­traordinárias convocadas para este fim;
e) abrir e encerrar o Livro Caixa, rubricando todas as folhas;

f) julgar recursos interpostos por condôminos dos atos do Sín­dico, relativas as penalidades descritas no Regulamento In­terno.

CAPITULO VIII, Da administração dos blocos
Artigo 11 — A administração dos blocos caberá a quantos subsíndicos forem necessários, condôminos residentes, eleitos em As­sembléia Geral pelo prazo de um ano, podendo serem reeleitos por mais dois períodos.

§ 1° — Dos atos do Subsíndico caberá recurso em reunião do bloco, convocada por 1/4 dos condôminos interessados.

§ 2°—A todo tempo é licito aos condôminos, representando 1/4 dos moradores do bloco destituir o Subsíndico procedendo ime­diatamente a nova reunião de bloco para eleição do novo represen­tante.

§ 3°—Em caso de renúncia do subsíndicos observar-se-á o procedimento do parágrafo anterior.

§4°—A ação do Subsíndico limitar-se-á ao bloco ou áreas de­limitadas para a qual foi eleito.

§5°—Compete aos Subsíndicos responsáveis pelos blocos:

a) representar o Síndico em seus respectivos blocos;

b) representar os condôminos junto ao Síndico;

c) executar as deliberações da Assembléias e os atos do Síndi­co, cumprir e fazer cumprir a presente Convenção e o Regu­lamento Interno;

d) convocar reuniões com o mínimo de 48 horas de antecedên­cia para que os condôminos expressem as necessidades do bloco, para apresentar as possíveis modificações ocorridas no Condomínio, objetivando a participação dos moradores nos assuntos administrativos e sociais ou para tratar de assunto de interesse único e exclusivo do bloco;

e) apresentar em reunião mensal do Conselho de Administração as sugestões dos moradores dos blocos e dar conta de seus atos;

f) manter o livro de atas das reuniões e o livro de reclamações da bloco devidamente rubricados pelo Sindico;

g) entregar ao seu sucessor mediante recibo todos os bens valores, livros e documentos do bloco;

h) a Assembléia Geral decidirá se os subsíndicos, responsáveis pelos blocos ficarão ou não isentos da taxa de condomínio.